No residentes con inmuebles en España: guía práctica del IRNR para el asesor fiscal
Los no residentes que poseen inmuebles en España están sujetos al IRNR sin establecimiento permanente, con obligaciones que van desde la imputación de rentas inmobiliarias hasta la tributación por alquileres y ganancias patrimoniales. Repasamos los modelos, plazos y claves operativas que todo despacho debe dominar en 2026.
Introducción
La propiedad inmobiliaria en España por parte de no residentes sigue generando un volumen creciente de obligaciones fiscales que recaen, en la práctica, sobre los despachos de asesoría. Ya sea un ciudadano europeo con un apartamento vacacional en la Costa del Sol o un inversor extracomunitario con una cartera de inmuebles en alquiler, el marco normativo es el mismo: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) sin establecimiento permanente, regulado en la Ley del IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) y desarrollado por su Reglamento y la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre.
Este artículo resume las implicaciones prácticas que el asesor fiscal debe tener presentes a fecha de abril de 2026.
Obligación de declarar: cuándo sí y cuándo no
Conforme al artículo 28 de la Ley del IRNR y al artículo 7 de su Reglamento, el contribuyente no residente debe presentar autoliquidación por cada tipo de renta obtenida en España sin mediación de establecimiento permanente. No obstante, existen dos excepciones relevantes:
- Rentas con retención completa: no hay obligación de declarar cuando ya se haya practicado la retención íntegra del impuesto sobre la renta en cuestión.
- Rentas exentas por la propia Ley del IRNR o por un Convenio para evitar la Doble Imposición (CDI) aplicable.
Atención: esta exoneración no aplica a las ganancias patrimoniales derivadas del reembolso de participaciones en fondos de inversión (Ley 35/2003) cuando la retención practicada sea inferior a la cuota tributaria (regla vigente desde el 1 de enero de 2014). Y, por supuesto, tampoco exime de declarar la imputación de rentas inmobiliarias de inmuebles no arrendados ni afectos a actividad, que no soporta retención alguna.
Modelos clave: 210, 211 y 213
La Orden EHA/3316/2010 aprueba los tres modelos que articulan la tributación inmobiliaria del no residente:
| Modelo | Objeto | Obligado |
|---|---|---|
| 210 | Autoliquidación general del IRNR sin establecimiento permanente (alquileres, imputación de rentas, ganancias patrimoniales) | El propio no residente |
| 211 | Retención del 3 % en la adquisición de inmuebles a no residentes | El adquirente del inmueble, sea o no residente |
| 213 | Gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes | Entidades no residentes titulares de inmuebles |
El Modelo 210 es, con diferencia, el que más gestiona el despacho. Conviene recordar que la AEAT ha consolidado la agrupación anual para rentas de arrendamiento, eliminando la anterior agrupación trimestral. Esto simplifica la presentación pero exige mayor control interno del calendario.
Tipos de rentas inmobiliarias y plazos
Imputación de rentas (inmueble no arrendado)
El inmueble a disposición de su propietario genera una renta imputada (1,1 % o 2 % del valor catastral, según revisión). El plazo de presentación del Modelo 210 es el año natural siguiente al devengo, con fecha límite habitual del 30 de junio.
Rendimientos por arrendamiento
Los alquileres obtenidos tributan como rendimiento del capital inmobiliario. Los residentes en la UE/EEE pueden deducir los gastos directamente relacionados conforme a la normativa del IRPF, mientras que los residentes en terceros países tributan sobre el ingreso bruto. La diferencia de cuota puede ser significativa: un punto que debe explicarse al cliente con claridad.
Ganancia patrimonial por transmisión
La venta del inmueble genera una ganancia sujeta al IRNR. El adquirente está obligado a retener e ingresar el 3 % del precio de transmisión mediante el Modelo 211, con independencia de su propia residencia fiscal. Posteriormente, el no residente presenta el Modelo 210 para liquidar la ganancia real y, en su caso, solicitar la devolución del exceso retenido.
Presentación y representación
El Modelo 210 se presenta telemáticamente a través de la Sede Electrónica de la AEAT. Cuando el contribuyente no dispone de certificado electrónico ni Cl@ve, el despacho actúa como representante o apoderado. Cabe destacar la posibilidad de apoderamiento entre cónyuges para solicitudes conjuntas, una herramienta útil para matrimonios copropietarios.
Si el contribuyente carece de NIF español, se le asigna un código identificativo al cumplimentar el formulario. En estos casos, cuando no conste representante ni domicilio de notificaciones en España, la documentación complementaria debe dirigirse a la Oficina Nacional de Gestión Tributaria, según el artículo 4 de la Orden EHA/3316/2010.
Puntos clave para el despacho
- Calendario unificado: con la agrupación anual de arrendamientos, centraliza la preparación de los Modelos 210 de todos tus clientes no residentes en el primer semestre del año. El plazo general vence el 30 de junio.
- Retención del 3 % (Modelo 211): recuerda al comprador —sea o no tu cliente— que esta obligación es suya y que su incumplimiento genera responsabilidad solidaria. Es una oportunidad de captación de cliente.
- Diferencia UE vs. terceros países: cuantifica siempre la tributación neta con y sin deducción de gastos. Para residentes en la UE/EEE la factura fiscal puede reducirse drásticamente, y es un argumento de valor en la propuesta de servicios.
- Convenios de Doble Imposición: antes de liquidar, verifica si el CDI aplicable contiene cláusulas que limiten la tributación en España o que eximan de declaración. La omisión de este análisis es uno de los errores más frecuentes.
- Representación y apoderamiento: formaliza siempre el apoderamiento ante la AEAT con carácter previo. Sin él, la presentación telemática en nombre del cliente queda bloqueada y los plazos no esperan.
Fuentes consultadas
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